Mai bine de trei sferturi din totalul cererii vine din partea firmelor medii, care au bugete de până în 11 euro/mp/lună

Stocul de spaţii de birouri se menţine ridicat, ceea ce pune, în continuare, presiune pe nivelul chiriilor

Înainte de criză, companiile obişnuiau să fie clienţii preferaţi ai proprietarilor de birouri. După toamna anului 2008, cererea de piaţa de birouri a început să înregistreze o scădere progresivă de la an la an, astfel că lucrurile s-au schimbat radical pe piaţa spaţiilor de birouri. În prezent, companiile nu mai vor sedii luxoase, ci au început să fie atente la costuri şi să caute spaţii de birouri cât mai ieftine.
Potrivit unui studiu al companiei ESOP, anul 2012 vine cu surprize plăcute doar pentru proprietarii care închiriază la preţuri mici. În prima jumătate a anului, 78% din totalul cererii pentru spaţii de birouri din partea companiilor medii a fost cu bugete de până în 11 euro/mp/lună. Mai mult, 18% dintre solicitări au fost din partea companiilor cu bugete între 11,1 şi 15 euro/mp/lună şi numai 4% au alocat un buget de peste 15 euro/mp/lună.

Totodată, stocul de spaţii de birouri, care s-a menţinut ridicat anul acesta, a continuat să pună presiune pe nivelul chiriilor. În ciuda acestei concentrări masive a solicitărilor companiilor medii în zona bugetelor sub 11 euro/mp, analizând evoluţia cererii din primul semestru al anului, faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, se constată, pe lângă o creştere importantă a cererilor pe segmentul până în 11 euro/mp, cu 50,33% şi o creştere de 21,88% a cererilor cu bugete între 11, 1 - 15 euro/mp.
Autorii studiului pun creşterea cererii pe baza evoluţiei pozitive întregistrate în cursul anului 2011 în domeniul agriculturii, investiţiilor şi a sectorului construcţiilor. "La baza acestui reviriment, credem că au contribuit o serie de evoluţii pozitive înregistrate în cursul anului 2011, în domenii precum agricultura (+11,3% în 2011 faţă de -6,3% în 2010), investiţiile (+6,3% faţă de -2,1% in 2010), construcţiile (+2,7% faţă de -7,3% în 2010) şi altele", se arată în studiul citat.

Oferta este decalată faţă de cerere

Din punct de vedere al structurării pe categorii de bugete, oferta de spaţii de birouri prezintă decalaje procentuale semnificative faţă de cerere, acestea fiind mai accentuate pe segmentul spaţiilor în centre de afaceri. "Din totalul ofertei, doar 43% din spaţii au chirii de până în 11 euro/mp, faţă de cerere, care grupează, pe acest segment de bugete, 78% din volumul total al solicitarilor", spun reprezentanţii ESOP.
Totodată, chiriile de promovare comportă o marjă de negociere, care variază în funcţie de zonă şi calitatea spaţiilor. Astfel, pentru clădirile din zonele de Centru-Nord şi Ultracentral, la negociere chiria poate scădea cu procente cuprinse între 7 şi 12%, în timp ce pentru celelalte zone scăderea chiriei se poate discuta între 15 şi 20%.
Cheltuielile de mentenanţă sunt un alt indicator major luat în calcul de companiile ce caută un spaţiu de birouri, indicator care deseori departajează cele două segmente de piaţă - al centrelor de afaceri şi al vilelor, sau departajează imobile din acelaşi segment de piaţă. 

Cheltuielile de mentenanţă pentru un spaţiu de birouri într-un centru de afaceri de clasă superioară se situează între 3,5 şi 5 euro/mp/lună, iar pentru clasa B şi C între 2,5 şi 3,5 euro/mp/lună. "Variaţiile semnificative în cuantumul cheltuielilor de întreţinere de la o clădire la alta trebuie analizată prin prisma includerii sau nu a consumului de utilităţi în aceste valori (cele mai importante fiind electricitatea şi / sau gazul aferent încălzirii şi răcirii spaţiului închiriat şi cotei de spaţii comune aferente)", au mai spus autorii studiului. 
În cazul vilelor şi al cladirilor de birouri de talie mică, cheltuielile de întreţinere se situează între 1,5 şi 2,5 euro/mp/lună şi sunt achitate pe principiul refacturării proporţionale, având la bază facturile furnizorilor de utilităţi.

Ce se va întâmpla în ultima parte a anului?

A doua parte a anului nu va veni cu schimbări importante, pe piaţa spaţiilor de birouri, sunt de părere cei de la ESOP, care spun că preţurile chiriilor se vor stabiliza, iar suprafaţa medie tranzacţionată se va menţine. "Considerăm că a doua parte a anului nu va aduce schimbări importante în ceea ce priveşte principalii indicatori de evoluţie ai pieţei.  Chiria se va stabiliza, diferenţiat pe paliere de calitate a imobilelor şi în funcţie de zone, cu evoluţii conjuncturale cuprinse între +/-1% şi +/- 5%.  Suprafaţa medie tranzacţionată la nivelul întregii pieţe (companii mari şi medii) se va menţine între 1.100 - 1.200 mp, iar la nivelul companiilor medii între 400 - 500 mp", se mai spune în studiu.

Sursa: curierulnational.ro