Pe lângă indicii furnizaţi de site-urile imobiliare sau de companii de evaluare, este pregătit terenul şi pentru indicii imobiliari furnizaţi de bănci.

Informaţiile despre preţurile apartamentelor diferă de la o sursă la alta.

Dacă pentru preţurile de ofertă actualizarea indicilor imobiliari e mai rapidă, la cele de tranzacţionare sunt mari întârzieri şi preţurile sunt mai degrabă medii.

Principalele preocupări ale furnizorilor de astfel de indici sunt actualizarea cât mai rapidă şi furnizarea preţurilor de tranzacţie.

În ultimii doi ani, pe piaţă au apărut mai mulţi indici imobi­liari. Aceştia au venit de la portaluri specializate, a­gen­ţii de evaluare sau de la In­stitutul Naţional de Sta­tis­ti­că.

Dacă agenţiile imobi­liare au furnizat, direct sau prin portaluri, mai mulţi indici, dintre bănci doar una a fur­nizat până în prezent un astfel de indice. Este vor­ba de Eurobank EFG.

În Vest este de mult o practică pentru sistemul bancar să furni­ze­ze indici imobiliari sau a­nalize frecvente ale evolu­ţiei pre­ţurilor.

Nu mai de­par­te de Un­garia, FHB Mort­gage Bank are un indice ba­zat pe preţul de închidere monito­ri­zat de FHB şi birou­rile de finanţe locale. Cât de­spre a­na­lizele bancare corelate pie­ţei imobiliare, acestea au fost pe nedrept ocolite de către consultanţi.

Cel mai potrivit exemplu în acest sens este o analiză a Deutsche Bank, care încă din octombrie 2006 avertiza asupra prăbuşirii preţurilor în anii imediat următori, într-un studiu de­taliat.

Cei mai mulţi investitori au ales să nu se ia după studiul băncii, ci după aşa-numitele analize de conjunctură care încurajau investitorii să parieze pe o creştere continuă a preţurilor pentru 7-8 ani. Rezultatele dezastru­oase pentru investitori s-au văzut după nici doi ani.

Tot în Vest există indici o­ficiali scoşi de asociaţiile no­tariale. La noi, notarii se mul­ţumesc să dea datele de-cla­rate de tranzacţionare la Statistică, de unde vin cu în­târzieri de cinci-şase luni.

Vom vorbi în continuare despre mai mulţi indici imobiliari de pe piaţa locală, cu principalele caracteristici ale acestora.

EFG Eurobank, deschizător de drum

Am început cu indicele Eurobank pentru că acesta se constituie într-un exemplu singular din domeniul ban­car local în acest sens. Or, atâta timp cât acordarea cre­ditelor pentru aparta­men­te depinde extrem de mult de evaluarea agreată de bănci, un instrument de eva­luare al băncii devine astfel mult mai transparent prin­tr-un indice. EFG Eurobank a a­pelat la experţi interni de la birourile din Atena şi Bu­cu­reşti.

Baza de date iniţială este de câteva mii de date, rea­lizată prin analiza evi­den­ţelor Bancpost privind ga­ranţiile. S-au calculat astfel 21 de serii de indici anuali şi trimestriali pentru opt părţi ale ţării, 11 oraşe principale, două segmente ale Ca­pitalei.

Cele patru ediţii trimestriale ale indicilor au avut loc începând cu pri­mă­vara lui 2010, acoperind pe­rioada 2005-2010.

„Reali­za­rea indicilor a fost un act de conformare la cerinţele Băn­cii Naţionale pentru estima­rea actualizată a portofoliilor de active ale băncii. Un astfel de indice rezidenţial reduce semnificativ costurile şi tim­pii de livrare”, a declarat Di­mitris Andritsos, CEO EFG Eurobank Ergasias Property Services.

Imobiliare.ro

Indicele imobiliare.ro a fost lansat în noiembrie 2009 şi reprezintă o medie a preţului în euro cerut de vân­zători.

Acest indice este făcut pe baza anunţurilor pu­blicate pe portal de către agenţiile imobiliare şi proprietari. Actualizarea este lu­nară, raportat la luna ante­ri­oa­ră şi la aceeaşi lună a anului precedent.

Este calculat la nivel naţional, dar şi la ni­velul celor mai mari oraşe. A­cesta este completat de ana­lize imobiliare şi rapoarte spe­cifice pe zone şi tipuri de locuinţe.

În baza de date există 1,5 milioane de oferte din pe­rioa­da martie 2008-martie 2011. Indicele înregistrează fie­care modificare de preţ ce­rut de vânzători, de la in­trarea unei oferte în piaţă şi până la ieşire, prin vânzare sau retragerea ofertei de că­tre vânzător.

Darian, indice de la evaluatori

Un alt indice este furni­zat de firma de evaluare Da­rian DRS, ai cărei reprezentanţi susţin că produsul lor surprinde variaţia preţurilor de tranzacţionare. Aceştia au pornit de la baza de date proprie, de peste 20.000 de tranzacţii din întreaga ţară.

Pe lân­gă indicele naţional Da­rian, firma a mai furnizat trei indici secundari care mo­nitorizează preţurile, se­parat: în Bucureşti, în cei mai importanţi poli de dez­vol­tare şi la nivelul oraşelor cu potenţial de dezvoltare mai scă­zut.

Acesta din urmă se re­feră la oraşele cu sub 150.000 de locuitori. Darian se bazează pe faptul că în ul­timii ani a avut peste 50.000 de clienţi persoane fi­zice pentru care au fost efectuate rapoarte de evaluare ale proprietăţilor imobiliare. O par­te a datelor sunt obţi­nu­te şi de la notari, eli­mi­nân­du-se si­tuaţiile în care preţul de­cla­rat este cu mult în afara trendului din piaţă.

Anunţuri Particulari, monitorizarea mediei

Preţurile apartamentelor se regăsesc în cazul Anun­turiPa­r­ticulari.ro într-un ra­port de monitorizare, care a­pare lunar. Sunt luate în calcul toate ofertele de pe Inter­net şi din presă publicate de particulari.

Se ţine cont doar de ofertele nou-apărute, fi­ind omise cele vechi. Porta­lul ia în calcul toate ofertele de pe piaţă, inclusiv din site-urile care scot indicii lor proprii.

„Slăbiciunea multor in­di­ci de pe piaţă o reprezintă faptul că includ şi ofertele frecvent dublate de la a­gen­ţii sau oferte mai vechi de şa­se luni, marja de eroare pu­tând fi foarte mare, în cazul acelor indici”, a declarat Sil­via Vilceanu, General Mana­ger al AnunturiParticu­la­ri.ro.

Aceasta subliniază că nu ia date de la agenţii imobiliare, ci dimpotrivă, furnizează da­te agenţiilor. Unul dintre mo­tivele pentru care nu se iau date de la agenţii poate fi ma­jorarea preţurilor de ofer­tă de către acestea, dar şi du­blarea sau triplarea anun­ţu­lui iniţial. Portalul a fost lansat în anul 2000, dar fur­nizează cifre statistice din anul 2007.

Top Estate, barometru

Indicatorul imobiliar on­li­ne al Top Estate a fost lan­sat la începutul anului 2009 şi se bazează pe date de la a­genţii, particulari şi dezvol­tatori.

„Indicatorul are colectate peste 30.000 de oferte actualizate. Acesta are peste 1,5 milioane de oferte înre­gis­trate, dar nu se aplică ce­lor mai vechi de şase luni”, a de­clarat Mihai Stan, Manager General al Top Estate. Indi­ca­torul mijloceşte prin date­le furnizate raportarea va­lo­rii locuinţei vizate la pre­ţul mediu al zonei.

Indicele oficial

Am lăsat la sfârşit indi­ce­le Institutului Naţional de Sta­­tistică pentru că este in­di­cele care apare cel mai târ­ziu. Ul­ti­mele informaţii fur­ni­zate de Statistică în acest sens sunt de­spre trimestrul trei al anului trecut.

Avan­tajul acestuia este însă că fur­ni­zează da­­tele declarate la no­tari, chiar dacă şi acestea pot fi de­clarate u­neori uşor di­ferit de preţul real de tranzacţio­na­re.

Cu ulti­ma redu­ce­re a valorii de gri­lă de la no­­tari însă, de­cla­ra­ţii­le ne­con­forme ar pu­tea fi mai pu­ţine. Pe lân­gă actualizarea gre­oaie, da­te­le Statisticii au şi dezavantajul de a se referi la totaluri (to­tal proprietăţi re­­zidenţiale, to­tal aparta­men­­te Bucureşti, total case individuale mediu ur­ban, total case individuale din rural).

Astfel că indicele ofi­cial nu infor­mează propriu-zis despre preţuri decât în sensul de evoluţie a acestora, la un nivel macro, şi prea puţin detaliat pe calităţi precum suprafaţă, număr de ca­mere sau cartier.

Sursa: Saptamana Financiara